中新網福建新聞11月14日電(蔡怡娜 王情娟)“小物業(yè)”牽動著“大民生”，物業(yè)服務質量關系著千家萬戶的“幸福指數(shù)”， 近年來，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展持續(xù)推進，城鄉(xiāng)住房建設進程不斷加快，隨之而來的是越來越多因物業(yè)服務質量、物業(yè)服務收費等引發(fā)的物業(yè)糾紛。妥善化解物業(yè)糾紛是解決群眾生活起居“煩心事”、提高群眾幸福感滿意度的迫切需要，石獅法院主動聚焦這一民生關切問題，發(fā)揮能動司法作用，著力推進物業(yè)糾紛實質化解、源頭治理，努力實現(xiàn)“小事不出社區(qū)、大事不出街道、矛盾不上交”的無訟目標。
訴前調解“止訟”，解開當事雙方“心結”
“都好幾個月了，向物業(yè)反映的墻壁脫落的問題一直沒有解決，也不回復，這樣的服務我還交什么物業(yè)費。”在石獅法院的調解室內，某小區(qū)的業(yè)主吳某對物業(yè)公司的不作為氣憤不已。
吳某在某小區(qū)的地下停車場購買了一車位，使用沒多久便發(fā)現(xiàn)車位上方的墻壁涂層大面積掉落。吳某擔心若不及時修復，掉落的水泥塊恐怕會把車輛砸壞，于是和物業(yè)公司的工作人員溝通，對方答應會去修補，可是一個月、兩個月……過去了，修補工作沒有任何進展。吳某心里有了怨氣，自此拒交物業(yè)費，想以此督促物業(yè)公司改善服務，及時修補墻壁。隨后，物業(yè)公司便以吳某拒交物業(yè)費為由將其訴至石獅法院，要求吳某及時補交物業(yè)費及違約金。
物業(yè)服務涉及千家萬戶、與群眾生活息息相關，解決物業(yè)糾紛既要解“法結”更要解“心結”，如果一判了之，很難達到案結事了的效果，為此承辦法官將案件委托給駐庭調解員李逢彪處調解。調解員實地勘察后，組織雙方“面對面”調解，過程中，雙方各執(zhí)一詞、爭執(zhí)不下。調解員抓住雙方矛盾點，明確指出繳交物業(yè)費是業(yè)主應盡的義務，吳某不應以拒交物業(yè)費的方式來表達對物業(yè)公司的不滿。另外，作為物業(yè)公司也應當及時回應業(yè)主的訴求，提升服務質量，切實讓業(yè)主感受到“務”有所值。經過一番釋法說理，雙方達成協(xié)議，物業(yè)公司及時派人修補墻壁，吳某也補交了物業(yè)費。
這是石獅法院堅持和發(fā)展“楓橋經驗”，發(fā)揮駐庭調解員訴前調解“止訴”的生動縮影，與此同時，該院主動擴大解紛“朋友圈”，聯(lián)合市住建局探索構建“調解前置+多元解紛”工作機制，依托覆蓋全市村(社區(qū))的法官工作室，以“網格+物業(yè)”司法服務模式推行定期下訪、摸排糾紛、提前介入、多調聯(lián)動“四步化解法”，堅持“依法自愿、高效便民”原則推動物業(yè)糾紛柔性“解”、高效“結”。
今年以來，累計推動11個小區(qū)的461起物業(yè)糾紛止于訴前，訴前調解成功率達98%；進入訴訟程序的物業(yè)糾紛案件僅有100件，較去年同期減少了454件，物業(yè)糾紛訴訟案件數(shù)量明顯下降，訴源治理成效凸顯。
示范裁判“化訟”，打通執(zhí)法辦案“堵點”
“從交房到現(xiàn)在，房子都還沒裝修，更別談入住了，沒有享受過物業(yè)的任何服務，憑什么交物業(yè)費？”石獅某小區(qū)的業(yè)主李某對未入住需交物業(yè)費表示疑惑，并一直拒絕繳納。
石獅某小區(qū)位于度假村，離城區(qū)較遠，大部分業(yè)主購置房產用于投資，或對外出租或再次出售，但受大環(huán)境影響，部分房產長期處于空置狀態(tài)，為此業(yè)主認為，房產沒有進行實質性使用，無需繳納物業(yè)費，致使物業(yè)公司入不敷出、苦不堪言，無奈之下，物業(yè)公司將拒交物業(yè)費的業(yè)主訴至石獅法院。
考慮到物業(yè)糾紛往往涉及同一小區(qū)的眾多業(yè)主，業(yè)主們經�；诠餐妗氨F”參加訴訟，類案裁判結果對其他業(yè)主具有引導作用。在辦理該系列案件中，承辦法官篩選了矛盾相對集中的4起糾紛先行受理，形成示范裁判，讓剩余31戶業(yè)主得以參照裁判結果在庭外成功解決糾紛。
“物業(yè)糾紛具有批量化、類型化特點，我們按照‘以點帶面、整體化解’的工作思路”，選取典型性、代表性案件進行示范審理，讓關聯(lián)案件當事人對裁判結果‘心中有底’，有助于從源頭上減少矛盾糾紛，真正實現(xiàn)‘辦理一案、治理一片、審理一案、教育一方’的訴源治理效果”，石獅法院相關負責人表示，除此之外，該院還通過巡回開庭、邀請業(yè)主觀摩庭審等方式，增強示范庭審效果。
今年以來，通過“示范+”模式依法公平公正審結物業(yè)公司追索物業(yè)費案件93件，案件平均審理天數(shù)34天，為物業(yè)公司成功收回物業(yè)費160萬余元，高效保障了物業(yè)公司合法權益�！笆痉�+”模式推進類案速裁相關工作經驗獲福建省委《八閩快訊》、省政府《今日要訊》刊發(fā)推廣。
延伸治理“減訟”，掃清法律風險“盲區(qū)”
“你們這份《物業(yè)服務合同》中關于物業(yè)費繳交時間的約定不明確，前面的條款說按照季度收取，后面又說每半年收取一次，而在起訴材料中又要求業(yè)主按月繳納，前后矛盾，無法確定物業(yè)費繳交時間�！痹谵k理一起追索物業(yè)費的案件中，承辦法官發(fā)現(xiàn)上述問題后，及時反饋給物業(yè)公司，促成該公司對新一年物業(yè)服務合同相關條款予以修訂。
物業(yè)服務合同涉及物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會等多個主體，若要“少訟減訟”需要各方依法履約、理性維權。為此，該院堅持“引進來”和“走出去”相結合，一方面深入分析研判物業(yè)糾紛背后的行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)經營等風險隱患，通過“府院”聯(lián)席會、“法企”座談會等方式面對面交流共性問題、提出司法建議；另一方面全面梳理辦案中發(fā)現(xiàn)的法律誤區(qū)盲區(qū)，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預防和減少物業(yè)糾紛。
今年以來，該院開展法律講座、法律咨詢等“送法進小區(qū)”活動3場次，發(fā)放普法宣傳材料500余份，為物業(yè)公司和業(yè)主答疑解惑、提供建議30余個，幫助解決頂層房屋漏水、車庫垃圾清理等物業(yè)問題10余個，讓群眾住得更加舒心。
小小的物業(yè)糾紛，牽動著百姓福祉大民生。接下來，石獅法院將繼續(xù)以訴源治理為抓手，積極探索訴調對接新思路、新舉措，答好物業(yè)糾紛訴源治理“民生卷”，為人民群眾安居樂業(yè)保駕護航。(完)