中新網(wǎng)福建新聞9月25日電(傅瑋珊)伴隨著莆田城市化率不斷提高，新建樓盤鱗次櫛比，與之相伴而生的物業(yè)糾紛日益凸顯，合力化解成為當(dāng)下城市管理的新課題。
“我家住在頂樓，小區(qū)排水管道年久老化，房屋經(jīng)常滲水，東西都被淹壞了，我跟物業(yè)反映了很多次還是沒有解決，我為什么還要繳納物業(yè)費(fèi)？”
2023年7月，被告黃某某以小區(qū)排水管道年久老化失修、導(dǎo)致房屋滲水受損拒繳物業(yè)費(fèi)，原告某物業(yè)服務(wù)有限公司將其訴至荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心。中心受理案件后，法官聯(lián)合特邀調(diào)解員組織雙方進(jìn)行調(diào)解，通過多次的實(shí)地走訪查看和耐心釋法說(shuō)理，物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到自己的服務(wù)瑕疵，同意予以減免部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)，黃某某也當(dāng)場(chǎng)繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該糾紛成功化解。
近年來(lái)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，得到了普遍認(rèn)可和推廣。但是，物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚處于起步階段，存在諸多不規(guī)范現(xiàn)象。此類現(xiàn)象反映到司法審判中，則體現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件近年來(lái)持續(xù)快速增長(zhǎng)，原有的行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解各自為戰(zhàn)的模式，已遠(yuǎn)不能適應(yīng)新形勢(shì)新情況的要求。
搭建共治平臺(tái)，推動(dòng)工作格局
荔城法院以深入推進(jìn)一站式多元解紛和訴訟服務(wù)體系建設(shè)為契機(jī)，充分發(fā)揮人民法院在社會(huì)治理中的參與、推動(dòng)、規(guī)范和保障作用，堅(jiān)持多元調(diào)解、多方聯(lián)動(dòng)、多維疏導(dǎo)，聯(lián)合區(qū)委政法委、執(zhí)法局、市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)等16家單位，推動(dòng)成立區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心，構(gòu)建物業(yè)領(lǐng)域多元解紛力量有機(jī)銜接的大調(diào)解工作格局。
調(diào)處中心選址住宅密集、物業(yè)糾紛相對(duì)集中的玉湖新城，并入駐玉湖新城“黨建+”鄰里中心，將司法服務(wù)前移至社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)“黨建+”鄰里中心“1+6+X”功能的再拓展。調(diào)處中心通過設(shè)立專業(yè)化審判、調(diào)解團(tuán)隊(duì)、多層次調(diào)解、搭建多元共治平臺(tái)等方式，形成“四維(政府職能部門、司法審判機(jī)關(guān)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、調(diào)解組織)協(xié)同”“四調(diào)(人民、行政、司法、行業(yè)調(diào)解)銜接”“三級(jí)(區(qū)級(jí)中心、鎮(zhèn)街分中心、村居工作站)聯(lián)動(dòng)”的“四四三”工作機(jī)制，全面構(gòu)建“一站式全流程”物業(yè)糾紛調(diào)處模式，推動(dòng)物業(yè)糾紛有效化解。調(diào)處中心成立至今，不斷適應(yīng)調(diào)解工作需求，逐漸形成服務(wù)大廳、調(diào)解區(qū)、審判區(qū)、辦公區(qū)、會(huì)議室、心理咨詢室等兼?zhèn)涞某墒旃δ芊謪^(qū)。
整合隊(duì)伍力量，提升調(diào)審工作
2023年4月，原告徐某某因認(rèn)為小區(qū)私家車位停放服務(wù)費(fèi)過高而將被告某物業(yè)公司訴至區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心。
經(jīng)辦法官蔡琳琦經(jīng)審理認(rèn)為，徐某某與某物業(yè)公司曾簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定停車費(fèi)按照莆田市相關(guān)規(guī)定收取，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)為合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。涉案停車場(chǎng)并非具有自然壟斷經(jīng)營(yíng)和公益特征而需要實(shí)行政府定價(jià)管理的停車場(chǎng)，某物業(yè)公司作為經(jīng)營(yíng)者依法可以自主制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)不當(dāng)，徐某某訴求某物業(yè)公司退還其每月多收取的車位停放服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的利息依據(jù)不足，不予支持。
調(diào)處中心通過整合隊(duì)伍力量，致力于提升調(diào)解、審判工作的專業(yè)性。在調(diào)解隊(duì)伍建設(shè)方面，由荔城區(qū)法院、執(zhí)法局、司法局、市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)四家常駐單位分別派駐固定調(diào)解人員，調(diào)解人員細(xì)分為行政調(diào)解、人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解等類型。在審判隊(duì)伍建設(shè)方面，由荔城區(qū)法院以建設(shè)專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)作為最小司法單元，突破傳統(tǒng)案件分配方式造成的人力資源損耗現(xiàn)狀，組建“2+1+2”房地產(chǎn)物業(yè)審判團(tuán)隊(duì)，突出團(tuán)隊(duì)成員的互教互助互補(bǔ)作用，專門審理包括物業(yè)服務(wù)等相關(guān)聯(lián)的合同糾紛案件。
堅(jiān)持多層次調(diào)解，完善化解機(jī)制
因二樓違章搭蓋陽(yáng)臺(tái)，影響到三樓業(yè)主居住環(huán)境，協(xié)調(diào)未果后，荔城區(qū)某小區(qū)一業(yè)主以不繳物業(yè)費(fèi)方式抗議。一方不處理，一方不繳費(fèi)，一拖就是五年。于是，該物業(yè)公司把業(yè)主訴至法院。最終，這起業(yè)主欠繳五年的物業(yè)費(fèi)案件，在調(diào)處中心得到協(xié)調(diào)解決。
對(duì)于簡(jiǎn)單的物業(yè)糾紛，當(dāng)事人可以通過12345熱線電話、綜治微網(wǎng)格公眾號(hào)、中心服務(wù)電話等線上平臺(tái)提出訴求，調(diào)處中心收件后按屬地原則，通過“綜治+”社會(huì)治理網(wǎng)格化平臺(tái)分流到鎮(zhèn)街分中心或村居工作站進(jìn)行調(diào)解。
對(duì)于疑難復(fù)雜糾紛或群體性糾紛，以及當(dāng)事人直接到調(diào)處中心申請(qǐng)調(diào)解的糾紛，由調(diào)處中心現(xiàn)場(chǎng)受理，根據(jù)案件性質(zhì)分流給不同調(diào)解團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)解。對(duì)于涉及不同領(lǐng)域引發(fā)的糾紛，由中心邀請(qǐng)相關(guān)政府職能部門、行業(yè)協(xié)會(huì)參與聯(lián)調(diào)。通過三級(jí)調(diào)解機(jī)制，織成縱橫交錯(cuò)的物業(yè)糾紛立體“過濾網(wǎng)”，構(gòu)建糾紛“緩沖帶”。
加強(qiáng)指導(dǎo)預(yù)防，確保糾紛化解
由區(qū)執(zhí)法局細(xì)化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同各方權(quán)利義務(wù)，在示范文本中明確發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)優(yōu)先選擇物業(yè)糾紛調(diào)處中心的非訴調(diào)解方式或仲裁程序，并鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主采用物業(yè)服務(wù)合同示范文本。由荔城區(qū)法院加強(qiáng)對(duì)物業(yè)糾紛解決尤其是案件審理的指導(dǎo)力度，一方面加大對(duì)個(gè)案的審判監(jiān)督力度，另一方面加強(qiáng)對(duì)類案裁判的指導(dǎo)強(qiáng)度，強(qiáng)化審判原理總結(jié)、裁判規(guī)范提煉，深化典型案例發(fā)布，充分發(fā)揮典型案例的示范性社會(huì)效應(yīng)。通過典型案例示范、行政部門指導(dǎo)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，引導(dǎo)業(yè)主融入小區(qū)建設(shè)，由此前置性減少物業(yè)糾紛的生成，實(shí)現(xiàn)物業(yè)糾紛源頭化治理。
同時(shí)，調(diào)處中心總結(jié)案件情況撰寫相關(guān)簡(jiǎn)報(bào)，選取并發(fā)布涉物業(yè)糾紛5大典型案例，全面提升非訴解紛推介效果。組織干警深入物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)開展法治宣傳，舉辦專題講座、座談會(huì)11場(chǎng)次，分發(fā)普法宣傳手冊(cè)700余份，解答現(xiàn)場(chǎng)法律咨詢200余人次，增強(qiáng)相關(guān)主體法律意識(shí)，引導(dǎo)其依法維護(hù)自身合法權(quán)益。
自運(yùn)行以來(lái)，荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心共受理涉及物業(yè)服務(wù)管理糾紛訴求件8969件，已調(diào)處辦理完成8276件，調(diào)處率達(dá)92.27%。
下一步，荔城法院將充分發(fā)揮調(diào)處中心多元調(diào)處功能，合力打造集約高效、訴調(diào)融合、多元解紛、交融共享、便民利民的物業(yè)糾紛化解荔城模式，切實(shí)解民憂、辦實(shí)事，為創(chuàng)造更高品質(zhì)生活貢獻(xiàn)司法力量。(完)